El lado B de Airbnb: departamento en Nueva York acumuló US$ 1 millón en multas

La casa de ladrillos de dos pisos en Flushing, Nueva York, es una propiedad de US$ 1 millón, pero no de la manera que pretendía el propietario.

Justo al lado de Main Street, en un vecindario residencial en Queens -no lejos de un lavado de autos, una farmacia y una tienda de T-Mobile- hay una casa que tiene periódicos viejos en la puerta que ocultan parcialmente un aviso amarillento del Departamento de Edificios de la ciudad de Nueva York y un señal de advertencia de que las cámaras de seguridad están mirando. 

Según los registros públicos, la casa se ha utilizado como una propiedad de arriendo ilegal de Airbnb y las personas han estado viviendo en el ático y el sótano. Ha estado en el radar de la ciudad durante años, acumulando infracciones, quejas de los vecinos y una orden de desalojar una parte de la casa que estaba ocupada ilegalmente, según muestran los documentos de la ciudad. 

Solo en 2021, el propietario acumuló US$ 984 mil en multas por incumplimiento, ninguna de las cuales ha sido pagada, según muestra un cálculo de Bloomberg basado en registros de la ciudad. Los mismos documentos muestran que acumuló más multas que casi cualquier otra propiedad ilegal de Airbnb en 2021, el último año de datos disponibles, por un amplio margen, lo que representa alrededor de 11% de todas las multas emitidas durante todo el año.

Pero está lejos de ser el único caso. Nueva York tiene más de 29 mil alquileres a corto plazo, y casi un tercio de ellos están listados ilegalmente, según la Oficina de Cumplimiento Especial del alcalde Eric Adams, que tiene la tarea de regular la industria de alquileres a corto plazo. Con algunas de las regulaciones más estrictas del país, Nueva York esencialmente prohíbe los alquileres en la mayoría de los departamentos por menos de 30 días sin la presencia de un inquilino.

La ciudad ha realizado algunas investigaciones de alto perfil de los imperios ilegales de Airbnb y emitió US$ 8,9 millones en multas en 2021. Pero los registros muestran que solo una fracción de los anfitriones paga rápidamente. De hecho, las presentaciones muestran que muchos han dejado que las multas se acumulen. Una propiedad cerca de la Autoridad Portuaria de Manhattan, de ORJ Properties, acumuló alrededor de US$ 170 mil en multas en 2021, según un cálculo de registros de Bloomberg. 

ORJ Properties, a la que se le levantaron algunas de sus sanciones, no respondió a las solicitudes de comentarios por teléfono y correo electrónico. Un hombre en la casa de Flushing despidió a un reportero que se presentó en la puerta y se negó a comentar.

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Una complicada lucha

Nueva York ha peleado con Airbnb durante años por la proliferación de arriendos ilegales y ha gastado una cantidad significativa de recursos persiguiendo a los infractores. Las nuevas reglas que comenzarán a aplicarse en julio están diseñadas para evitar que propiedades como la de Queens lleguen al mercado en primer lugar. 

Los anfitriones que deseen anunciarse en Airbnb u otras plataformas deberán registrarse en la ciudad y recibir una licencia de funcionamiento. Las empresas no podrán cobrar tarifas de reserva en propiedades no registradas, lo que debería ayudar a aliviar la presión sobre la ciudad para rastrear arriendos ilegales. Las unidades que tengan infracciones del código de incendios no corregidas u órdenes de desalojar no serán elegibles para el registro.

Las nuevas reglas son la culminación de una batalla legal de años entre Airbnb y Nueva York, uno de los mercados nacionales más grandes de la compañía. La ciudad culpa a Airbnb por aumentar el costo de vida que ya es alto en algunos vecindarios, publicando alojamientos inseguros y sacando del mercado espacios de alquiler muy necesarios para los locales.

Las medidas que entrarán en vigor esta primavera (boreal) reforzarán las leyes existentes e introducirán nuevas reglas. Los anfitriones deberán mostrar un diagrama con todas las rutas de salida en la unidad y exhibir el certificado de registro, presentar pruebas de que el anfitrión es un ocupante permanente y enumerar la cantidad de ocupantes permanentes no relacionados en la residencia.  Los anfitriones podrían enfrentar multas de hasta US$ 5 mil por infracciones repetidas.

Las políticas más estrictas han generado acaloradas objeciones por parte de los anfitriones preocupados por una pérdida significativa de ingresos si ya no pueden alquilar su propiedad en uno de los mercados inmobiliarios más caros del mundo. 

“Los neoyorquinos regulares deberían poder compartir su hogar y no ser atacados por la ciudad en un momento en que muchas familias intentan mantenerse al día con el aumento del costo de vida”, dijo Nathan Rotman, líder regional de políticas públicas de Airbnb. "Las reglas, tal como están escritas actualmente, evitarán que la gran mayoría de los neoyorquinos ofrezcan sus casas, e instamos a la administración a trabajar con nuestra comunidad de anfitriones para respaldar un marco regulatorio que ayude a los anfitriones responsables y apunte a los operadores de hoteles ilegales".

Después de una serie de audiencias públicas, la ciudad flexibilizó las reglas al duplicar la duración del plazo de registro a cuatro años, ampliar los documentos de identificación elegibles y acordar no exigir la presentación de un contrato de arrendamiento completo durante el proceso de solicitud, entre otros cambios. 

Hasta que se resolvió una demanda en 2020 en la que Airbnb acordó entregar datos personales de sus anfitriones, los funcionarios a menudo se vieron obligados a eliminar listados ilegales a través de la investigación de la vieja escuela, como mirar fotos en línea. 

Y las multas y sanciones parecen tener poco impacto en algunos propietarios decididos a incumplir las normas. Cerca de 75% de todas las infracciones emitidas por la Oficina de Cumplimiento Especial en 2021 se debieron a no presentar la documentación ante la ciudad que mostrara que se habían solucionado las infracciones anteriores, como no contar con la seguridad contra incendios adecuada. 

La concesión de licencias para alquileres a corto plazo “ha estado en el radar de la ciudad durante más de 10 años”, dijo Kathleen McGee, socia del bufete de abogados Lowenstein Sandler y anteriormente directora de la Oficina de Cumplimiento Especial bajo la administración de Bloomberg. “Es una carga administrativa para la ciudad para aquellas entidades que no están pagando esas multas”. 

En 2019, la Oficina de Cumplimiento Especial recaudó el 21% de todas las multas impuestas, pero esa cifra se redujo en 2020 cuando la pandemia diezmó la ciudad de Nueva York. Ese año, los funcionarios impusieron multas por US$ 7.4 millones, pero recuperaron un poco más de US$ 400,000 en pagos hasta agosto de 2021.

Los informes de la ciudad solo brindan una instantánea de los esfuerzos de cobro en un momento dado y para vender una casa o refinanciar una hipoteca, el las multas deben liquidarse, lo que lleva a los funcionarios a creer que eventualmente se pagarán. La ciudad ve la casa de Queens y el edificio ORJ Properties como valores atípicos.

Después de ocho años, vence el tiempo para que la ciudad cobre las deudas. Pero eso no significa que los infractores estén fuera de peligro. 

“Si va a ser una empresa comercial legítima y continua, no puede hacer esto”, dijo Chris Slowik, abogado de propiedad y socio de Klein Slowik PLLC.